Diferencia entre urbano y urbanizable

La clasificación del suelo se refiere al tipo de suelo en el que está construido un inmueble, o bien donde no se debe fabricar ninguna construcción. Conoce la diferencia entre suelo urbano y urbanizable será de gran ayuda para poder determinar el uso y las posibilidades de construcción sobre estos. En este post, te enseñaremos todas las características y las normas aplicables a cada uno.

¿Qué es un suelo urbano?

Lo primero que hay que resaltar que el valor del suelo dependerá de la clasificación o calificación urbanística. Por eso, antes de comprar un terreno hay que informarse con un profesional como  los que trabajan en INCOBER para poder realizar una operación de compra exitosa.

Para que un suelo sea considerado urbano, debe cumplir con tres condiciones establecidas en la Ley de suelos de Madrid (Ley 9-2001)

Descripción de servicios y dotaciones básicas

A este respecto, el terrero tiene que contar con un acceso rodado, una red de abastecimiento y evacuaciones de aguas, así como suministro de energía eléctrica. Tales condiciones deben comprobarse antes de realizar la compra del terreno.

De no tener alguna de estas características, debes saber que estas son cargas que comprador deberás asumir más adelante, cuando el ayuntamiento dicte la orden de urbanizar la calle. Claro está, al no estar urbanizados resultan ser terrenos más económicos, por lo que muchas personas deciden adquirirlos por su costo.

Sin embargo, hay que considerar que puede que estos tengan deudas con el ayuntamiento, o bien que en el futuro se presenten tales que el nuevo propietario tendrá que asumir para poder lograr tener un terreno urbanizado.

Consolidación edificatoria

Esta condición se cumple cuando el terreno está comprendido por un área consolidada con una edificación. Se requiere que por lo menos dos de tres partes de la superficie del terreno estén edificable.

Cuando se habla de condición edificatoria se requiere a que haya una trama urbana que esté sólida. Esto quiere decir que la mayor parte del terreno cuente con edificación. De esta manera, se garantiza que el suelo es estable y firme.

En el caso de que el terreno se encuentre aislado, no se puede hablar de consolidación edificatoria, a menos que se trate de un terreno contiguo a un tramo urbano. Solo en este caso se puede hablar de que se está cumpliendo con esta condición.

Conformidad con el planeamiento

Esta condición supone que el terreno está desarrollado y/o urbanizado de acuerdo a las especificaciones en el planeamiento. Para comprobar este hecho hay que conocer primero las determinaciones del planeamiento. En tal sentido, se debe comprobar que no haya irregularidades y que se está cumpliendo con la norma urbanística del municipio donde se encuentra el terreno.

Cabe señalar que de no ser así, es muy probable que se tenga que realizar un plan especial, es decir, un instrumento de planeamiento urbanístico que permita normalizar tales irregularidades dentro del ámbito territorial. Ahora bien, hay que tener cuidado pues no todos los suelos son iguales. Hay dos tipos de suelos urbanos: consolidados y no consolidados.

Suelo urbano consolidado

Estos son terrenos considerados solares mediante obras accesorias. Se trata de terrenos aptos para construcción, urbanizados de acuerdo al planeamiento urbanístico, es decir que tiene límites con vías pavimentadas e iluminadas. De manera que se puede obtener una licencia inmediata para construcción, y que la edificación no reciba una cesión de terreno.

Entonces, los suelos urbanos consolidados son aquellos que tienen alineaciones y rasantes. Sin embargo hay que señalar que estos pueden perder su condición de suelo urbano consolidado de acuerdo a actuaciones de transformación urbanística. De allí la importancia de contratar arquitectos como los que tenemos en INCOBER para que realice las comprobaciones tanto a nivel legal como urbanístico.

Suelo urbano no consolidado

Los suelos no consolidados por la urbanización son denominados núcleos rurales. Son  terrenos que necesitan obras de urbanización para poder recibir el título de solar. En tal sentido puede incluir reformas interiores, renovación, mejoras urbanas, obtención de dotaciones públicas o bien su reurbanización.

Todas las actuaciones que hay que hacer sobre el terreno se consideran una figura de desarrollo, bien sea un Estudio de Detalle o un Plan Especial. ¿Quiere decir esto que no son buenos terrenos para comprar? No necesariamente, pero todo dependerá del plan o estudio que se realice.

Lo primero que hay que hacer es determinar si el terreno es apto para la construcción, y si es posible obtener los permisos de obras. Es aquí donde entra la labor del profesional de INCOBER para ayudarte en la compra del terreno que te ha interesado. Puede que se necesite de la aprobación de varios propietarios para realizar el plan ante el ayuntamiento.

Suelos urbanizables

Para ganarse el título de suelo urbanizable, el terreno no puede presentar ninguna de las características antes mencionadas. Al igual que los suelos urbanos, este tipo de terrenos cuanta con varias categorías.

En primer lugar se encuentran aquellos cuya transformación es inmediata. Además, están los terrenos que no están sectorizados y aquellos suelos urbanizables especiales. Estos últimos presentan asentamientos o bien características ambientales muy peculiares.

Para poder hacer una construcción sobre un terreno urbanizable es necesario desarrollar un Proyecto de Reparcelación, sobre todo cuando se trata de suelos urbanizables especiales.

Y es que hay que revisar toda la información del terreno en catastro, así como valorar el terreno de acuerdo al Registro de Propiedad. Es en este donde aparece la propiedad así como las deudas que puede tener el terreno con el ayuntamiento.

Recuerda que es de suma importancia consultar en el ayuntamiento de la municipalidad sobre la norma para estos terrenos, así como las afectaciones, servidumbres y planeamiento. Pero puedes olvidarte de todo esto si contratas a expertos en la materia como lo son INCOBER y su equipo de trabajo. Contacta con nosotros y te daremos toda la información que necesites en cuanto a normativa de suelos urbanos o urbanizables. Además, te ayudaremos con todo el proceso para que puedas comprar el terreno que necesites para tu construcción, y que la operación a realizar sea exitosa y de acuerdo a las especificaciones legales vigentes.