Planes especiales para el desarrollo de proyectos

Se llama plan especial al instrumento de planeación de desarrollo, que se utiliza para recibir aprobación de parte de organismos municipales, con respecto a obras y usos de emplazamiento. Vale mencionar que este documento tiene menor rango que el Plan General. Se debe contar con este documento cuando las obras tengan una incidencia ambiental, o que se necesite de un análisis previo a la construcción, de manera que se garantiza la protección arquitectónica de la edificación.

Funciones del Plan Especial

El plan especial define y describe las medidas que permiten reducir riesgos y molestias al entorno más próximo de la construcción. De acuerdo a la norma de suelos en España, las funciones del Plan Especial, son las siguientes:

  • Definición, protección y ampliación de los elementos que integran las redes públicas de la infraestructura, los servicios y equipamientos. También se encarga de complementar las condiciones de ordenación antes de legitimar el plan de ejecución.
  • Conservar, proteger y rehabilitar patrimonios históricos-artísticos, así como culturales, arquitectónicos, urbanísticos. Todo se debe hacer siguiendo los parámetros de la legislación de patrimonios históricos.
  • Conservar, proteger y rehabilitar los medios urbanos y rurales.
  • Proteger el ambiente, los espacios y paisajes naturales.
  • Cualquier función que así se establezca en los reglamentos municipales.

Tipos de planes especiales

Hay que considerar que son varios los tipos de planes especiales, mismos que son creados de acuerdo a la función y objetivo que se desea alcanzar. De manera que la aprobación de estos debe obtenerse antes de tramitar y obtener la licencia urbanística o la Declaración Responsable. Dependiendo de la categoría, los tipos de planes especiales son:

Plan Especial de control urbanístico y ambiental de usos

Mejor conocido como PECUAU, este tipo de plan se solicita antes de la licencia de edificación o actividad. Tiene como objetivo, valorar la incidencia que tiene la construcción sobre el medioambiente urbano. Este plan debe solicitarse para:

  • Usos autorizables directamente por el Plan General, o el planeamiento de desarrollo de este mismo.
  • Uso del garaje o aparcamiento con superficie mayor a doce mil metros cuadrados, que sea de tipo público.
  • Uso comercial de condiciones de emplazamiento, en categoría gran superficie comercial. 
  • Uso recreativo y se servicios terciarios en función del emplazamiento y aforo.
  • Tanatorios y servicios funerarios de uso público, a excepcion de que la actividad se ubique en parcelas calificadas para servicio singular.
  • Desarrollo de edificios industriales, siempre y cuando se use en parcelas destinadas a esto con superficie de más de 2.000 metros cuadrados. No obstante, la edificabilidad debe estar desglosada en más de 20 locales diferenciados, y que admitan actividades específicas.
  • Uso hotelero de un edificio exclusivo, cuando se trata de implementar en edificios protegidos con un alto nivel de catalogación.

Plan Especial de mejora de ordenación pormenorizada

La tramitación de este tipo de plan se hace cuando se quiere modificar o mejorar una ordenación promenorizada. Es importante que esto se haga antes de cualquier planeamiento urbanístico. Además, que se debe justificar la coherencia con la ordenación de la estuctura.

Vale mencionar que se aprobó en agosto de 2018, el Plan Especial de Regularización de Usos de Servicios Terciarios en clase de Hospedaje. Por cuanto, se este plan se debe regir de conformidad con este nuevo establecido por la ordenanza de la municipalidad. 

Plan Especial de protección de edificaciones.

Se tramita este plan cuando se usará o recuperará el uso original de un edificio catalogado, es decir, que tenga una elevada protección arquitectónica. De manera que se preserve dicha proyección y el valor del edificio. Esto se logra mediante la mejora de condiciones higiénicas y de habitabilidad.

Para este plan especial, se tiene que acreditar el nuevo uso al que se adecuará el edificio. De manera que se contenga y mantengan los valores históricos y artísticos del edificio.

Tal plan viene a autorizar la implantación de usos que no se contemplan en la norma de la zona. Pero este caso solo es posible si estos suponen un mejor resguardo de los valores del edificio. Además, debe quedar asentado que no suponen un impacto negativo para el medioambiente, es decir, que no empeorarán las condiciones del entorno en cuanto a su habitabilidad.

Plan Especial de reforma interior o PERI.

Se usa este plan cuando se va a definir una ordenación sectorial de un territorio, bien sea en un suelo consolidado o no consolidado. Además, que el edificio tenga como fin la descongestión, la creación de dotación urbanística o los equipamientos comunitarios. También, se incluye entre las posibilidades que el edificio sirva como saneamiento de barrios insalubres, una mejor circulación o estética del medioambiente, así como de los servicios públicos.

Entonces, el objetivo del plan es transformar la ciudad y cambiar la forma de las zonas, rehabilitando las construcciones e instalaciones presentes. No obstante, se tiene que asegurar que se conserven los elementos de interés para el mantenimiento, aprovechamiento y ordenación del ámbito.

Solicitud y otorgamiento el Plan Especial

Para tramitar un Plan especial, este debe estar suscrito por un técnico competente, bien sea un arquitecto o ingeniero que presente la documentación debida a al promotor técnico. El agente autorizado, se encargará de pedir los informes sectoriales y emitir un informe técnico-jurídico, que pasa a ser la aprobación inicial del Plan Especial.

Con la aprobación inicial, se debe hacer una publicación de anuncio a todos los propietarios que pudieran verse afectados por la obra o el uso que presenta el Plan Especial. También se suspende el otorgamiento de licencias que, de acuerdo al Plan Especial, pueden verse afectadas por sus determinaciones.

Pasado el período de exposición pública, entonces se procede a emitir informes técnicos estimatorios o desestimatorios de cualquier alegación presentada. Después de eso, se da la aprobación definitiva para que esta sea elevada ante el Ayuntamiento. En caso de que si apliquen las alegaciones, entonces habrá un periodo de modificación sustancial del documento para una nueva exposición pública. El Plan Especial definitivo se aprueba y publica en el Boletín Oficial, junto con el resumen de la norma urbanística que regula el Plan Especial. Vale mencionar que este Plan tiene vigencia indefinida. Una vez obtenido el Plan, se podrá pedir la licencia urbanística o la declaración responsable de obra y actividad.

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